农业--农村宅基地改造能走多远？法律制度是关键

随着社会的发展，国家在农村发展上推行了1系列的政策和措施，其中农村宅基地改革便是最近几年来比较热门的1个改革项目。1直以来，宅基地在中国百姓心中的分量就很高，大部分中国人都将自家的宅基地看做是安身立命之本，固然，这也是很多中国人拼了命也要买房子的缘由之1。和城市的商品房不同，农村的房子1般都是祖辈传下来的，或是自建的，根本就无需购买。而现在，随着农村人口的外迁，外出活动人口增加，很多农村的房子常常是长年无人居住，久而久之便荒废了下来。为了更好地利用农村土地资源，国家顺势提出农村宅基地改革的政策。但是在改革的进程中，也会存在着很多的障碍。那么，深化推动农村宅基地改革，我们还应当要怎样做呢？农村宅基地改革农村宅基地改革进入第3年，改革亮点频现。随着改革向纵深推动，来自法律法规的障碍愈发显现，清除法律制度障碍、完善顶层设计成为宅改取得关键性突破所在。依法依理，顶层设计有待完善作为全国农村宅基地使用管理制度改革试点地区，江西鹰潭市余江区的宅改实践已积攒很多经验。不难看出，盘活农村闲置宅基地资源、增加农民收益，需要对本来的1些有关农村宅基地的法律法规进行重新修订，以增强其活动性，体现其资产价值和赋予合法宅基地使用权人从宅基地使用权和其上建筑所有权退出、转让、抵押和收益的权利。现行法律对宅基地处置存在严格的限制。比如《中华人民共和国土地管理法》第6103条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是，符合土地利用整体计划并依法取得建设用地的企业，因破产、吞并等情形致使土地使用权依法产生转移的除外。第8101条规定：擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款。同时，担保法、物权法也对宅基地抵押进行了限制。余江区国土资源局相干负责人认为，随着我国城市化与工业化的快速推动，和城乡要素市场体系的不断完善，农村宅基地资产属性逐渐凸显，价值不断提高。从目前的情况看，允许宅基地使用权转让、抵押、出租等是实现宅基地用益物权、增加农民收入的有效途径。从长远来看，法律上的修订是宅基地改革取得终究成功的保障。福建晋江磁灶镇大埔村支书吴金程称，现在最大的障碍来自法律法规。宅基地的流转范围不能超出集体经济组织使得物不能尽其用，农房和宅基地的价值没法充分体现。其实，现实中灰色交易已存在。为此他建议扩大流转交易的范围。基层干部建议，应逐渐允许将宅基地转让范围扩大到乡镇、县(区)内符合宅基地申请条件的集体经济组织成员之间，允许宅基地上的房屋向本村集体以外居民出租。余江区国土资源局土地交易中心主任孙小毛认为，随着城镇化进程加快，很多农村地区存在连片闲置宅基地的空心村现象，和1户多宅的情况，须采取土地整治加强存量宅基地的再利用。具体来说，可适当鼓励进城居住的农村村民依法、自愿有偿退出宅基地。腾退的宅基地可以由本集体经济组织与宅基地使用权人协商回购，主要用于满足本集体内部的宅基地再分配或根据国家有关规定整理利用。试点先行，加大探索创新力度作为宅基地制度改革完善的基础性工作，有偿使用是推动宅基地集约使用、推动宅基地自愿退出的保障。试点村之1的湖北宜城市流水镇刘台村支部书记赵永东反应，过去农村宅基地归村民无偿使用，现在改成有偿使用属于试点突破，但是缺少法律法规支持，如果有村民不交费，终究会出现老实交钱的人就会吃亏的局面。基层干部建议，在土地管理法修改前，能否考虑结合农村宅基地改革试点情况，选择部分省、市试点修订省级土地管理实行办法等方式，将宅基地超标部分有偿使用纳入宅基地管理范畴，同时明确宅基地有偿使用内容、收费标准、收益用途、束缚机制，为全国性推开探索积累经验。湖北1位宅基地改革试点村支部书记介绍，全村存在1户多宅村民共有200多户，目前绝大部分都有退出意愿，但由于村集体资金有限，回购数量不到1半。村集体回购资金主要源于土地增减挂钩项目补贴，但当地每亩宅基地复垦奖补标准仅两万元，比依照征地补偿标准回购宅基地的标准还低，致使各个试点村难以承担资金缺口。另外，土地增减挂钩项目宅基地复垦耕地指标，规定只能在县域周转使用，导致建设用地指标价值难以充分体现，奖补标准偏低。建议选择部分地区，探索土地增减挂钩指标周转范围提升至地市范围，适度提高土地指标收益，为村集体宅基地回购提供资金保障。释放金融机构受理农房宅基地抵押积极性显得特别重要。金融监管机构应对农房贷不良贷款率进行差异化考核，提升风险容忍度，调动银行放贷积极性。比如，设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿专项资金，地方政府结合实际制定农房抵押贷款税费减免、风险补偿、信贷嘉奖等配套政策，对投放农房抵押贷款业务的金融机构给予1定的财政贴息与税收优惠。以人为本协议没有谈成强拆怎么办，尊重农民房屋处置权根据调研情况和专家分析来看民宅被法院强拆后应该怎么办，目前宅基地退出的试点中，还存在很多问题。首先就是现行农村宅基地退出方面存在法律和制度障碍。由于当前制止农村宅基地使用权有偿流转，同时对农村宅基地实行严格管理，因此，虽然各地区在农村宅基地退出试点中取得了成效，但是难以实现大的突破与创新。受政策法规的限制，宅基地使用权有偿流转成了缺少法律支持的空架子，市场机制也难以进入农村宅基地退出系统中，政府主导下的宅基地退出机制难以实现资源的优化配置。另外，增减挂钩使得试点范围受限、操作困难，资金链条薄弱导致补偿资金来源不稳定，宅基地退出进程中农户该如何与政府实现双赢等，都是未来宅基地退出政策要研究的重点。完善宅基地退出机制，要重视宅基地退出政策之间的衔接与组合。当前我国宅基地退出机制存在着权属不明确、补偿标准不公道、政策配套不完善、指标回收制度不健全等问题。为此，要建立宅基地退出引导机制，完善农村土地储备机制，保障宅基地退出指标科学可用，构建公道的农村宅基地退出监管机制。宅基地抵押如果出现贷款不能收回，那该如何处置抵押物呢?这是学界和政策制定者1直探讨的焦点问题。抵押中不容忽视的宗族因素和农民的契约精神，也是1道非常辣手的困难违建拆除归哪个部门管。值得关注的是，适度扩大农村宅基地使用权流转范围，特别是允许宅基地跨村、跨乡镇配置，有益于要素聚集，为农民和农村开辟1条新的增收途径，也有助于实现农村宅基地的用益物权。对闲置宅基地，也应当从顶层设计考虑，应鼓励各地因地制宜实行宅基地有偿退出，对空置宅基地，超过1定期限，自动收归集体所有。在历史上，宅基地较多地承担了居者有其屋的基本保障功能，但随着经济社会的发展，其财产性逐渐凸显。修订相干法律法规，允许宅基地及其房屋进行抵押融资，让大众有充分的处置权利，成为试点结束后迫切需要做的事情。相干改革加速推动，宅改前景光明宅基地改革是对农村土地制度动奶酪，其重要性、敏感性都不言而喻，不但要看到其对农民带来的财产性收益等好处，也要看到其中隐藏的社会风险和金融风险。因此，当前这项改革仍以试点、调研为主，在总结经验教训的基础上谨慎推动。虽然改革不会1挥而就，但向前推动的态势越来越明朗，前景看好。试点期限在延长，范围在扩大。半月谈记者了解到，除2015年肯定的全国33个试点县区的试点期限已被延长1年到2018年底外，1些省份也已开始将这项改革向全省推开。2017年，江西将宅改试点工作扩大到省内其他848个村落。今年，江西将继续选择部分市县区扩大试点村落范围，推行宅改成熟经验和做法，并在全省逐步推开。试点推开的同时，相干的法律、政策修改也在紧锣密鼓调研中。根据今年的中央1号文件，我国将完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权3权分置，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。农村宅基地改革是我国在新的情势下推行的1项改革措施，对大部分的中国人来说，自宅基地的位置非常重，而且现如今我国的法律制度上还是比较不完善，对1些新的事件常常没有必备的法律制度，或是本来的法律已不适用于现今的社会发展，对此，我们应当在时期、社会的发展中，不断更新新的历史发展要求，为今后的发展提供更好的法律基础。（第1农经整理）